一、中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理概論

中央空調(diào)系統(tǒng)擔(dān)負(fù)著創(chuàng)造和保持舒適的或滿(mǎn)足某些特定要求的室內(nèi)空氣環(huán)境的重任，其運(yùn)行管理是現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備管理的一個(gè)重要組成部分，如果運(yùn)行管理工作做得不好，不僅會(huì)造成空調(diào)效果不理想，而且會(huì)出現(xiàn)能耗大、設(shè)備故障多等問(wèn)題，從而影響用戶(hù)的使用和物業(yè)管理企業(yè)（部門(mén)）的工作效率、經(jīng)濟(jì)效益，甚至企業(yè)（部門(mén)）形象。

在我國(guó)，民用建筑的中央空調(diào)系統(tǒng)主要由冷熱源、空氣熱濕處理設(shè)備、管道系統(tǒng)、末端裝置和控制系統(tǒng)等組成。一般用于有大面積空調(diào)要求的場(chǎng)所，如寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、影劇院、會(huì)展中心、候機(jī)樓、大型商場(chǎng)和大型餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所等。這些地方采用空調(diào)的主要目的是為了滿(mǎn)足人對(duì)室內(nèi)空氣環(huán)境的舒適要求。因此，舒適性中央空調(diào)系統(tǒng)的主要服務(wù)對(duì)象是人，運(yùn)行管理工作的首要任務(wù)是以人為本，確保室內(nèi)空氣環(huán)境的質(zhì)量要求。

其次，中央空調(diào)系統(tǒng)所采用的制冷設(shè)備及其他設(shè)備，國(guó)內(nèi)仍以電力驅(qū)動(dòng)為主，而且運(yùn)行時(shí)間長(zhǎng)，耗電量大。統(tǒng)計(jì)資料表明，中央空調(diào)的用電量一般占整個(gè)建筑物全部用電量的1/4~1/3，因此在滿(mǎn)足使用要求的前提下，盡量減少中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)的用電量是物業(yè)管理企業(yè)（部門(mén)）的一項(xiàng)重要任務(wù)，它既涉及經(jīng)濟(jì)效益的問(wèn)題，又包含專(zhuān)業(yè)技術(shù)問(wèn)題。

第三、中央空調(diào)系統(tǒng)往往一次性投資大，包含的設(shè)備種類(lèi)多、管線(xiàn)長(zhǎng)、自動(dòng)化程度高，其運(yùn)行操作、維護(hù)保養(yǎng)、故障檢修要綜合運(yùn)用熱工、流體、空調(diào)、制冷、機(jī)械、電工電子、自動(dòng)控制等多方面的知識(shí)和技能。因此要求運(yùn)行操作人員和維修人員必須具有一定的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能，這樣才能管好、用好它。否則，會(huì)使設(shè)備的使用效率降低，故障頻繁，壽命縮短，不僅影響正常使用，還會(huì)增加相關(guān)的非正常資金投入，從而加大管理成本。

綜上所述，中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理有十分豐富的科學(xué)內(nèi)涵。實(shí)際工作中往往由于對(duì)此認(rèn)識(shí)不足，致使管理工作存在許多疏漏和認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。例如，把有人負(fù)責(zé)按電鈕開(kāi)機(jī)、關(guān)機(jī)當(dāng)成有專(zhuān)職管理；把自動(dòng)化程度高當(dāng)成容易管理、不用維護(hù)保養(yǎng)；把滿(mǎn)足人的舒適要求當(dāng)成天熱時(shí)有冷氣供應(yīng)、天冷時(shí)有暖氣供應(yīng)即達(dá)到了要求；把系統(tǒng)能開(kāi)動(dòng)運(yùn)行當(dāng)成工作正常，等等。

當(dāng)管理工作不到位時(shí)，中央空調(diào)系統(tǒng)就會(huì)出現(xiàn)以下問(wèn)題：

（1）空調(diào)效果不理想。房間的溫濕度不能保證在設(shè)計(jì)或控制的范圍內(nèi)，新風(fēng)沒(méi)有或少于最低要求，送風(fēng)量過(guò)大或不足，送風(fēng)溫度或送風(fēng)口風(fēng)速不合適等。

（2）運(yùn)行成本高。電費(fèi)或燃料費(fèi)及日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用開(kāi)支大。

（3）事故和故障多。事故和故障頻繁發(fā)生，滴、漏、破、堵現(xiàn)象嚴(yán)重。

（4）設(shè)備使用壽命短。不到規(guī)定期限就要對(duì)設(shè)備進(jìn)行維修，或不到正常的折舊年限設(shè)備就不能繼續(xù)使用，需要更新。

（5）系統(tǒng)運(yùn)行不正常。系統(tǒng)不能按設(shè)計(jì)要求運(yùn)行和調(diào)節(jié)，設(shè)備達(dá)不到最佳運(yùn)行狀態(tài)，各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)不能滿(mǎn)足規(guī)定要求等。

對(duì)一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)（部門(mén)）來(lái)說(shuō)，上至領(lǐng)導(dǎo)，下至員工，都要清楚圍繞中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理所做的一切工作，都是為了使中央空調(diào)系統(tǒng)達(dá)到滿(mǎn)足使用要求、降低運(yùn)行成本、延長(zhǎng)使用壽命、保證衛(wèi)生安全這4個(gè)基本目標(biāo)。即以最好的效果、最低的消耗、最少的費(fèi)用、最衛(wèi)生安全的運(yùn)行換取最高的綜合效能，實(shí)現(xiàn)最大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。

1、滿(mǎn)足使用要求

空調(diào)房間一般都是封閉的空間，其空氣環(huán)境的溫度、濕度、流動(dòng)速度、潔凈度、新鮮度等通常需要由中央空調(diào)系統(tǒng)或空調(diào)裝置來(lái)調(diào)節(jié)和控制，以創(chuàng)造和保持滿(mǎn)足一定要求的空氣環(huán)境。

對(duì)寫(xiě)字樓來(lái)說(shuō)，緊張工作的人們需要一個(gè)舒適的室內(nèi)空氣環(huán)境，如果空調(diào)效果滿(mǎn)足要求，不但有利于提高其工作效率，而且有利于寫(xiě)字樓的租金收益；對(duì)星級(jí)酒店來(lái)說(shuō)入住的客人需要一個(gè)舒適的食宿環(huán)境，如果空調(diào)效果好，客人得到了應(yīng)有的享受，他將有可能成為該酒店的?？?；對(duì)商業(yè)餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所來(lái)說(shuō)，前往消費(fèi)的顧客希望有一個(gè)舒適的購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)環(huán)境、如果空調(diào)效果好，顧客就有可能待的時(shí)間長(zhǎng)些、消費(fèi)多些。這樣一來(lái)，顧客滿(mǎn)意，商家也高興，如此等等。由此可見(jiàn)，空調(diào)效果好，能滿(mǎn)足使用要求的意義不僅僅是使人感到舒適，由感覺(jué)舒適所帶來(lái)的是工作效率的提高，是豐厚的經(jīng)濟(jì)效益，是無(wú)限商機(jī)。相反，如果空調(diào)效果差，不能滿(mǎn)足使用要求，則后果不堪設(shè)想。因此空調(diào)效果好壞所產(chǎn)生的影響是不容忽視的。

由于舒適性中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行效果，直接體現(xiàn)在能否滿(mǎn)足人們工作和生活對(duì)室內(nèi)環(huán)境的要求方面，而中央空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行管理又是建筑物業(yè)設(shè)備管理的重要組成部分，因此它是物業(yè)管理質(zhì)量?jī)?yōu)劣和管理水平高低的直接反映，對(duì)衡量物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，樹(shù)立其良好形象與聲譽(yù)有不可忽視的作用。一旦不能達(dá)到滿(mǎn)足使用要求這個(gè)目標(biāo)，物業(yè)管理企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)就會(huì)受到影響，甚至導(dǎo)致企業(yè)虧損或身敗名裂。因此，滿(mǎn)足使用要求是中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理必須達(dá)到的首要目標(biāo)。

2、降低運(yùn)行成本

除人工費(fèi)外，運(yùn)行成本還包括能源消耗費(fèi)和維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)。在我國(guó)，中央空調(diào)系統(tǒng)的冷源絕大部分采用的是電動(dòng)式制冷機(jī)（如離心式、螺桿式、活塞式制冷機(jī)），其輔助設(shè)備如冷凍水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)、風(fēng)冷式冷凝器風(fēng)機(jī)等也均為電動(dòng)式的。而熱源則形式多樣：有傳統(tǒng)的燃煤鍋爐和新型燃油、燃?xì)忮仩t，也有方便快捷的集中供熱和電鍋爐，還有冷熱兩用的空氣源熱泵、水源熱泵、地源熱泵和直燃式冷熱水機(jī)組等。不管熱源是何種形式，大多數(shù)中央空調(diào)系統(tǒng)的主要能源消耗還是用電。

由于建筑類(lèi)別和地區(qū)的不同，中央空調(diào)系統(tǒng)的耗電量約占所在建筑總耗電量的18%~35%，單位建筑面積的耗電量約為35~65W /㎡。因此降低運(yùn)行成本的首要任務(wù)是想方設(shè)法減少用電量，同時(shí)也要盡量減少其他燃料（如燃油、燃?xì)狻⒚海┑南牧?，以降低能源消耗費(fèi)用。其次，要通過(guò)精心操作、細(xì)致維護(hù)來(lái)延長(zhǎng)易損件的使用壽命；通過(guò)定期的水質(zhì)檢驗(yàn)和監(jiān)測(cè)情況來(lái)決定水質(zhì)處理的合理用藥量；通過(guò)少量多次和細(xì)心檢測(cè)來(lái)適度加注潤(rùn)滑油等?？傊?，通過(guò)嚴(yán)格規(guī)范的管理和精打細(xì)算來(lái)減少日常機(jī)物料的使用量，以減少相關(guān)費(fèi)用的開(kāi)支，達(dá)到降低運(yùn)行成本的目的。

有些地方和單位存在著中央空調(diào)系統(tǒng)裝得起而用不起的情況，其根本原因就是運(yùn)行費(fèi)用太高，使得中央空調(diào)系統(tǒng)基本閑置不用，不能充分發(fā)揮其應(yīng)起的作用。因此，積極降低運(yùn)行成本是中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理所要達(dá)到的重要目標(biāo)。

3、延長(zhǎng)使用壽命

使用壽命是指在不更換主要部（構(gòu)）件條件下，能夠確保使用性能和效果。中央空調(diào)系統(tǒng)主要設(shè)備的平均使用壽命見(jiàn)表1-1。

表1-1中央空調(diào)系統(tǒng)主要設(shè)備的平均使用壽命              

從設(shè)備的使用壽命來(lái)看，一般進(jìn)口的中央空調(diào)系統(tǒng)主機(jī)（制冷機(jī)或鍋爐）的使用壽命可達(dá)20~25年，國(guó)產(chǎn)優(yōu)質(zhì)主機(jī)的使用壽命也可達(dá)15~20年，在室外露天安裝并且全年運(yùn)行的熱泵機(jī)組的平壽命為15年。管道系統(tǒng)、控制系統(tǒng)以及末端裝置的使用壽命相對(duì)來(lái)說(shuō)都要短些。

4、保證衛(wèi)生安全

在中央空調(diào)系統(tǒng)日常停機(jī)期間（如夜晚、節(jié)假日），室外空氣會(huì)通過(guò)新風(fēng)口滲入系統(tǒng)的，在夏季會(huì)使接水盤(pán)中的積水不斷蒸發(fā)，設(shè)備和風(fēng)管內(nèi)的溫度升高，從而促使細(xì)菌大量滋生。細(xì)菌在繁殖過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生氣味、毒素、過(guò)敏物質(zhì)（如細(xì)胞膜、碎屑）及尸體等多種代謝物，當(dāng)系統(tǒng)運(yùn)行時(shí)，這些細(xì)菌和其代謝物容易通過(guò)風(fēng)管系統(tǒng)傳播到空調(diào)房間內(nèi)，污染室內(nèi)環(huán)境，影響人的健康。

另外，當(dāng)建筑物附近的室外室外空氣受到工廠(chǎng)排放的異味氣體、鍋爐排放的煙土、火災(zāi)產(chǎn)生的煙氣、意外事故產(chǎn)生的化學(xué)品蒸發(fā)氣體、冷卻塔產(chǎn)生的軍團(tuán)菌等污染時(shí)，被污染的空氣會(huì)從運(yùn)行中的中央空調(diào)系統(tǒng)新風(fēng)口吸入，并很快輸送至系統(tǒng)服務(wù)的全部房間，造成人員傷害。

綜上所述，中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理要達(dá)到的基本目標(biāo)一是體現(xiàn)在滿(mǎn)足室內(nèi)空氣環(huán)境要求方面，二是體現(xiàn)在降低運(yùn)行成本方面，三是體現(xiàn)在完好使用到折舊年限方面，四是體現(xiàn)在保證空調(diào)房?jī)?nèi)人的身體健康方面。2006年3月1日實(shí)施的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》，分別從衛(wèi)生、節(jié)能、安全、應(yīng)急運(yùn)行管理4個(gè)方面相應(yīng)提出了一些具體要求。

由于中央空調(diào)系統(tǒng)規(guī)模大小和人員配備情況不同，以及物業(yè)管理企業(yè)（部門(mén)）性質(zhì)的不同，中央空調(diào)系統(tǒng)管理的各方面的工作不一定全部由管理者自己承擔(dān)，有些可以外包給專(zhuān)業(yè)技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)去做，如計(jì)劃?rùn)z修、更新改造、部分設(shè)備裝置的維護(hù)保養(yǎng)、水處理等。但不論是誰(shuí)，管理制度化、操作規(guī)范化、人員專(zhuān)業(yè)化、職能責(zé)任化是做好上述7個(gè)方面工作的前提。為此，必須要有以下4個(gè)基本措施作保證：

（1）各項(xiàng)管理內(nèi)容都要形成相應(yīng)的規(guī)章制度，做到有章可循，有法可依。

（2）各個(gè)操作項(xiàng)目都有要制定出安全、合理的規(guī)程、做到規(guī)范、有序的操作。

（3）操作人員都是經(jīng)過(guò)正規(guī)、嚴(yán)格的空調(diào)制冷方面專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)和技術(shù)培訓(xùn)，并通過(guò)國(guó)家職業(yè)技能鑒定機(jī)構(gòu)組織的相應(yīng)考核，取得相應(yīng)職業(yè)（工種）初級(jí)以上職業(yè)資格（技術(shù)等級(jí)）證書(shū)（如《中央空調(diào)系統(tǒng)操作員》職業(yè)資格證書(shū)、《制冷設(shè)備維修工》技術(shù)等級(jí)證書(shū)）的專(zhuān)業(yè)人士。

（4）專(zhuān)業(yè)技術(shù)主管、班組長(zhǎng)和操作人員分工明確、職責(zé)清楚。

總之，只有全面了解中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行管理的基本內(nèi)容，才能促進(jìn)運(yùn)行管理工作，全面提高運(yùn)行管理的質(zhì)量。